Старинные особняки, ансамбли и памятники можно встретить почти в любом городе России. Некоторые из них представляют историческую ценность и имеют специальный юридический статус объектов культурного наследия (ОКН). Государство обязано сохранять и беречь такие ценные артефакты, а также вести их учет.
Помимо исторической ценности, эти объекты могут быть привлекательны и для частного, коммерческого или некоммерческого использования. В таких домах можно организовывать жилое или рабочее пространство, проводить мероприятия, открывать музеи или благотворительные фонды. Но чтобы культурные памятники стали пригодны для этих целей, во многих случаях требуется провести серьезные реставрационные работы.
Как найти подходящий объект? Что лучше: купить или взять в аренду? Как можно использовать отреставрированное здание? Какие существуют риски и как их избежать? Разберем в статье.
Как купить ОКН?
Порядок приватизации объектов культурного наследия описан в статьях 20 и 29 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Главная особенность этого процесса — ОКН могут приватизироваться в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, преобразуемого в АО или ООО, а также внесением в качестве вклада в уставный капитал АО или путем продажи на конкурсе.
В конкурсе побеждает тот, кто предлагает наибольшую стоимость. Кроме обычного договора купли-продажи, по закону покупатель должен оформить охранные обязательства, где прописаны его обязанности по сохранению объекта и ограничения по его эксплуатации.
Обратите внимание, не все объекты подходят для любых целей. Прежде чем определиться, удостоверьтесь, что вы сможете реализовать свои планы.
ОКН в аренду
С 2012 года в России действует льготная программа аренды объектов культурного наследия «1 рубль за 1 квадратный метр», по которой можно арендовать исторические здания, если они находятся в неудовлетворительном состоянии и их никто не эксплуатирует.
Чтобы участвовать в программе, нужно, во-первых, подтвердить, что вы действительно можете провести реставрацию, и предоставить банковские гарантии. Во-вторых, выиграть аукцион, на котором определяется годовая арендная ставка объекта на время ремонтных работ. Выигрывает тот, кто предложит больше. В среднем на один лот претендует до семи инвесторов.
Договор аренды заключается на 49 лет, из них на реставрацию выделяется ограниченный срок (в Москве — пять лет, в Санкт-Петербурге — семь). Ставка в один рубль за квадратный метр в год начинает действовать после завершения всех работ, поэтому выгоднее проводить их как можно быстрее.
Все доступные городские предложения по программе льготной аренды «1 рубль за 1 квадратный метр» размещаются на инвестиционном портале города Москвы.
Здание готово. Что дальше?
Когда реставрационные работы завершены, можно использовать здание для своих первоначальных целей: заселить жилые площади, открыть отель, ресторан, бизнес-центр, образовательное учреждение — вариантов может быть много.
Вот некоторые примеры того, чем стали недавно отреставрированные здания Москвы.
Чугунный павильон трамвайной остановки
В образце промышленной архитектуры первой половины XX века после восстановления открылось два торговых павильона: с одной стороны — магазин овощей и фруктов, с другой — кофейня. Осталось место и для ожидающих трамвая пассажиров.
Миусское трамвайное депо
Образец промышленной архитектуры с чертами русского зодчества, романской и готической архитектуры стал самым крупным в Европе фуд-моллом с историческим названием «Депо».
Конюшня усадьбы Татарниковых
В обновленном кирпичном здании со светлыми комнатами, кухней и камином скоро должны появиться офисы.
Шереметьевское подворье
На одной из старейших улиц Москвы бывший доходный дом графа Шереметева превратился в St. Nickolas — апартаменты премиум-класса стоимостью от 90 млн рублей.
Дом Наркомфина
После реконструкции памятник конструктивизма стал элитным жилым домом в стиле советского авангарда. Двухуровневые квартиры с семиметровыми потолками стоят от 30 млн рублей и были проданы еще до завершения реставрации.
Как разрешить сомнения?
Расходы на реставрацию объектов культурного наследия могут исчисляться миллиардами рублей. На эти деньги можно арендовать небольшой особняк в центре столицы в течение десяти лет. Естественно, хочется быть уверенным, что это выгодное приобретение. Рассмотрим наиболее частые вопросы, которые вызывают сомнение у потенциальных инвесторов.
«Мои расходы никогда не окупятся»
Если вы беретесь за реставрацию исторической постройки, то должны быть готовы к тому, что быстро она наверняка не окупится. Однако что можно сказать точно — стоимость квадратного метра после восстановления объекта за пять-семь лет возрастет до 50%.
Кроме того, сейчас рассматривается законопроект Минкультуры по расширению налоговых льгот владельцам объектов культурного наследия. Также можно оформить имущественный налоговый вычет в размере до 3 млн рублей на погашение процентов по кредитам, которые были потрачены на воссоздание и реставрацию ОКН.
В конечном счете, если ваш проект, ваша цель, ради которой вы приобрели или арендовали исторический объект, — перспективная и имеет потенциал высокой доходности, то вы в любом случае сможете капитализировать свои инвестиции.
«Мне не дадут воплотить задуманное»
Конкретные объекты культурного наследия имеют ограничения по эксплуатации. Нужно строго выполнять требования охранного обязательства и вести работы согласно акту технического состояния под контролем Мосгорнаследия. И этот факт действительно может помешать вашим планам на объект.
Чтобы не разочароваться, — заранее узнайте информацию об объекте и выберите подходящий. Ремонт, перепланировка и переустройство возможны, но только с разрешения органа охраны объектов культурного наследия и в соответствии с нормативно-правовыми актами.
«Мое здание могут отобрать»
Лишить владельца или арендатора объекта культурного наследия имущества можно только по решению суда — и для этого должны быть весомые основания, а именно невыполнение предписанных ему обязательств по сохранению объекта. Изъятие может произойти только при наличии объективного публичного интереса и только при условии оценки убытков и выплаты соответствующей компенсации, иначе это будет противоречить части 3 статьи 35 Конституции РФ.
При этом в оценку убытков входят:
- расходы на реставрацию;
- затраты на поиск нового объекта и переезд;
- разница в арендной плате бывшего и нового помещений;
- и другие убытки, например, упущенная выгода.
Не стоит бояться и сноса здания — от этого его гарантированно защищает особый юридический статус объекта культурного наследия.
Высокий смысл или выгодное вложение
Успешных примеров восстановления объектов культурного наследия становится все больше, даже несмотря на то, что это может обходиться в десять раз дороже нового строительства.
Одни воспринимают инвестиции в исторические объекты как вложения в антиквариат, другие могут увидеть в этом перспективный бизнес-ход, а третьи беруться за реставрацию ради того, чтобы сохранить исторический облик города, не дав потерять ему архитектурный контекст. Осталось решить, к кому из них относитесь вы.
Полезные ссылки